购买无证还建房有什么风险吗 请教购买还建房的流程和注意事项?

原创:匠心网 2020-10-29 08:06:39

请教购买还建房的流程和注意事项?

大量拆迁户的还建房分为两种:一种是还建到经济适用房小区,一种是单独建还建小区。

如果想购买还建房,应先确定是否有产权证。其次,应该了解清楚该房产的性质,看是经济适用房还是普通的还建商品房小区。如果是经济适用房,那么根据《经济适用房管理办法》的规定,合同满5年后,方可按市场价上市出售,出售时,还会按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。

另外,即便是可以上市交易的拆迁还建房,其土地性质也不尽相同。有的拆迁还建房为划拨性质用地,上市交易需要交纳一定数额的土地出让金。

购买流程:还建房最好按二手房过户

按照正常的流程,拆迁人需要先给自己的房屋办理房产证,然后进行买卖过户。不少人选择在办证之前私下签订买卖协议,是提前进行的买卖行为。

法律界人士也提醒,尚未办“两证”之前,拆迁人尚未从法律上取得动迁房的物权,在拆迁办直接办理“更名”手续或者私下公证一份买卖协议,属于暗箱操作行为;如果购买这样的“动迁安置房”,购买人存在合同可能被认定为无效,从而最终无法取得合法产权证的风险。

目前法律政策上并没对拆迁还建房的买卖行为,作明确的禁止性规定。但法律界人士和政府相关部门均对购买此类住房持谨慎态度。不少拆迁房在买卖的时候仍处于期房阶段,其合同的履行期限较长,往往在此过程中出现大量不可预知因素,比如卖房人在合同履行过程中,出现死亡、离婚等一系列面临财产分割的状况,这将会给房屋的成功交易带来不小阻力。

此外,超前转让还存在着无法贷款的问题,买方需要一次性付足全款,这对不少购房者来说本身就是一道门槛。

购买小产权房,面临许多隐患:

其一,产权隐患。事实上,目前并不存在“可以办房产证,不能办土地证”的情况。只要能办证,便应该是可办两证,只能办一个证的说法便不合规。因此,尽管不少还建方承诺可以办理房产证,但在实际交房后的操作过程中,很可能难以兑现。如果无法办理两证,则依法是不得在市场上交易的。

早在2008年,农村村民在集体土地上建设的住宅,不得向城镇居民出售。很多已经入住的还建房一般只有村集体发的产权证,有的虽然承诺可以办理房产证,但很多住户至今还没领到房产证。

其二,变故隐患。尽管大批还建房为小产权房,但仍有一部分经过了规划审批,建设手续齐全的还建商品房小区,可以办理两证和上市交易。

其三,经适房隐患。目前另一种可以办两证的还建房为经济适用房性质。如果是经济适用房,那么根据《经济适用房管理办法》的规定,合同满5年后,方可按市场价上市出售。出售时,还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。

购还建房注意事项:

1:对于没有产权证的房屋买卖,因不能证明卖房对买卖房屋具有所有权,所以公证处不会给予公证。

2:有的拆迁还建房属于经济适用房,而有的属于商品房,如果还建房是经济适用房,那么,根据《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后(一般为5年),方可按市场价上市出售。

3:购买还建房会有比较大的风险,如果要买,可以先与卖方签订房屋期权买卖协议书,对交易的详细内容步骤和方法越清楚越好,约定的违约金最好不低于所付金额的两倍。

4:让卖方签署一份代为办理还建房一切事宜的委托书,并移交所有相关资料,由自己全权处理还建房所有权证办下来之前的一切事宜。

5:该委托书拿去公证。等到还建房所有权证办理下来后,再按照约定去办理过户手续。

一、在业主办理入往手续的同时应携带好相应关的证件还有购房合同,办理手续为:到开发商的售楼处交纳购房余款。

领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及有关的装修规定跟表格。

在销售部或者物业部门的陪同下业主开始验房,并签署“楼宇交接书”。

跟物业公司签约《物业管理公约》。

按照所规定交纳首期的物业管理费还有其他设施的费用。

新业主领取完房屋的钥匙之后便可以办理装修或者办理入住手续。

二、购买还建房是有一定的隐患的。

一是存在产权的隐患。很多已经入住还建房的一般只有发放村集体的产权证,有的虽然承诺可以办理房产证,但是还是有许多住户至今仍未领到房产证。

二是还建房存在变故隐患。即使有大批的还建房变为小产权房,但也仍有一部分还建房经过了规划审批,手续齐全还可以建商品房小区,并可办理两证还有上市交易。

扩展资料:

还建房与商品房的区别主要体现在两个方面:1.取得方式:商品房是以货币交易的形式购买,而还建房主要是以补偿形式取得。2.土地性质:大多数还建房是政府划拨土地兴建,土地性质为划拨地,而商品房全部是出让地。3.交易税费:土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的,而商品房没有这笔费用。

参考资料:还建房【百度百科】

购买还建房的流程

主要的就是先看好房子。看好房子之后就得去售楼处交订金了,并且同时签订房屋的认购书以及约定好签署正式合同的时间。之后便按照的约定时间跟开发商正式签订购房的合同,按照合同的约定付款方式来交纳购房款项。在规定的期限之内由开发商协助到当地的房地产交易部门办理房屋的预售合同的登记手续,同时按规定交纳印花税。

合同登记完成之后,就需要办理好购房贷款。贷款可以着手办理房屋的抵押贷款手续。具体办理办法可以向有关的部门咨询。在房屋竣工合格验收之后,开发商会提供“入住通知书”还有“收楼须知”,销售部还有物业公司的管理处到现场集中,并且办理业主的入住手续。

在业主办理入往手续的同时应携带好相应关的证件还有购房合同,办理手续为:

(1)到开发商的售楼处交纳购房余款。

(2)领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及有关的装修规定跟表格。

(3)在销售部或者物业部门的陪同下业主开始验房,并签署“楼宇交接书”。

(4)跟物业公司签约《物业管理公约》。

(5)按照所规定交纳首期的物业管理费还有其他设施的费用。

(6)新业主领取完房屋的钥匙之后便可以办理装修或者办理入住手续。

购买还建房注意事项

1、对于没有产权证的房屋买卖,因不能证明卖房对买卖房屋具有所有权,所以公证处不会给予公证。

2、有的拆迁还建房属于经济适用房,而有的属于商品房,经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后(一般为5年),方可按市场价上市出售。

3、购买还建房会有比较大的风险,如果要买,可以先与卖方签订房屋期权买卖协议书,对交易的详细内容步骤和方法越清楚越好,约定的违约金不低于所付金额的两倍。

4、让卖方签署一份代为办理还建房一切事宜的委托书,并移交所有相关资料,由自己全权处理还建房所有权证办下来之前的一切事宜。

5、该委托书拿去公证。等到还建房所有权证办理下来后,再按照约定去办理过户手续。

扩展资料

还建房(huán jiàn fang),指的是一个词语。与建房、统建楼同义。我国改革开放发展到一定程度后,部分经济发展快的城市对周边郊区进行城市化建设改造。

还建房与商品房的区别主要体现在两个方面:1.取得方式:商品房是以货币交易的形式购买,而还建房主要是以补偿形式取得。2.土地性质:大多数还建房是政府划拨土地兴建,土地性质为划拨地,而商品房全部是出让地。3.交易税费:土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的,而商品房没有这笔费用。

参考资料:百度百科-还建房

1:如果你们现在去做了公证,那么以后即使房价上升10倍,原房东都没有反悔的余地了。这个房子从法律的角度来讲已经是你的。并且你和开发商签了合同的,也就是说开发商到房交所用你的名字备案了的,到时候房产证下来之后名字直接就是你的。

2:还建房可以在市场上交易, 这个没有限制,但是每一次交易都会向国家缴纳一笔土地出让金(大概30一个㎡)。

3:拆迁之前如果是一户一本(房产证)的话,那么拆迁新建的房屋就可以办理房产证。如果不是的话,那么建成之后就会是小产权(一栋楼一个房产证)

4:如果在他的带领下,和开发商签订了合同,那么这个房屋就可以确定是他的,不用你拟定合同,做公证的时候,公证处也有范本。

希望对你有帮助,望采纳。如果有不明白的地方请追问。

请问还建房可以买卖吗?还建房如何购买?

一、还建房不能购买,一般以补偿方式取得。城市为了统一建设和规划,需要对一些房屋进行拆迁,为了妥善安置拆迁户,政府会根据实际情况统一建筑房子分配给原居民,这样的房子就称之为还建房。

二、还建房分为两种:

1、针对城中村改造征收拆迁后采取产权调换方式,选择在集体土地上的房屋进行调换,该类房屋俗称“小产权房”。一般来说农村在集体土地自建的还建房都是小产权房,购买这样的房屋本身就是风险很大的,因为小产权房在法律上没有保障。

2、国有土地上的房屋拆迁还建房,一般通过划拨方式取得的建设用地,并且具备开发所需要的五证。一般来说,如果是重大城建拆迁的还建房,将来是可以办两证的。其土地性质为划拨性质,这也就意味着还建房为经适房属性。

扩展资料

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

中国实行二元制土地所有权结构,即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换

参考资料百度百科 小产权房

还建房可以买卖,但也要根据具体的还建性质来看,还建房的买卖具有一定的风险。

第一种还建房主要针对城中村改造,征收拆迁后采取产权调换方式,选择在集体土地上的房屋进行调换,该类房屋俗称“小产权房”。一旦出现纠纷,购房人的权益在法律上很难得到保护。

另一类还建房是指,国有土地上的房屋拆迁进行还建,一般通过划拨方式取得建设用地,并且具备开发所需要的五证。一般来说,如果是重大城建拆迁的还建房,将来是可以办两证的。

该类房屋也分为两种:一种是经济适用房性质,一种是商品房性质。

区别是经适房办两证后,需要满5年才能上市交易,而商品房只要办证后就可以随时交易。也就是说,购买国有土地拆迁的还建房,最起码是有“两证”的,购买这类房子和一般的二手房差别并不大,这样的操作是有法律保障的。

现在办理还建房买卖多数通过仲裁和公证来办理,但这样的过程也不完全能保障购房者的权益。还有一种办法比较保险,就是在拆迁早期,将拆迁协议更名,即可保障产权问题,不过此时还建房实体看不到,也存在一定风险。

扩展资料

光谷关山大道沿线的新房单价在万元左右,如果有楼盘售价每平方米7500元,你会动心吗?昨日,记者发现光谷一家叫“光谷理想城”的小区,有100多套房子正在“甩卖”。

这家叫“光谷理想城”的小区,从外立面到配套看起来都和普通商品房小区差不多,但房价比旁边的万科楼盘便宜了2500元/平方米。

售楼员向记者坦言:该小区是还建房小区,2000多套房子中,有几百套是还建安置房,其余的房子由开发商在市场上出售,目前还有100多套没有卖,单价为7500元/平方米。

她特地提醒记者,买房签的合同不是商品房买卖合同,而是“还建协议”,因为没有合同备案手续,必须要一次性付款,等到明年才可以办房产证。

记者了解到,像这样公开售卖的还建房,在光谷片区非常流行,与周边商品房相比,每平方米普遍便宜3000元上下,巨大价差吸引了相当多的购房者。

在汉做装修生意的莫师傅说,光谷现在房价太高,他又没有购房资格,因此最近在借钱买还建房。也有投资者瞄准了其中低成本带来的溢价空间,光谷一家大型中介负责人表示,认识一位房东,买了3套小户型还建房,简单装修后出租给大学生。

这些与普通商品房看上去差不多的还建房,到底能否买呢?记者了解到,其中关键的产权问题一直没有得到明确。尽管还建房卖方都会承诺在某个时间段内会办两证,有的甚至将此承诺写进买卖协议里,但是其中仍然充满风险。

律师童长春认为,还建房是定向还建给被拆迁户的,如何办证和交易武汉还没有相关政策,非还建对象的交易是不受保护的,签署的三方合同不被法律认可。

买还建房到底能不能办两证?据房管部门有关人士表示,城中村改造的还建房小区土地性质原来是集体土地,挂牌改造后变成了国有划拨用地,理论上是可以办房产证的。

但目前武汉市还未出台相关的办证规定;即便出台了可以办证的政策,办证时要审核购房人所有的资料,包括当年拆迁还建时集体村民的相关证件。

参考资料:人民网▬武汉光谷一小区“甩卖”还建房

还建房不能购买,一般以补偿方式取得。

城市为了统一建设和规划,需要对一些房屋进行拆迁,为了妥善安置拆迁户,政府会根据实际情况统一建筑房子分配给原居民,这样的房子就称之为还建房。

还建房分为两种:一类主要针对城中村改造征收拆迁后采取产权调换方式,选择在集体土地上的房屋进行调换,该类房屋俗称“小产权房”。一般来说农村在集体土地自建的还建房都是小产权房,购买这样的房屋本身就是风险很大的,因为小产权房在法律上没有保障。

另一类还建房是指,国有土地上的房屋拆迁还建房,一般通过划拨方式取得的建设用地,并且具备开发所需要的五证。一般来说,如果是重大城建拆迁的还建房,将来是可以办两证的。其土地性质为划拨性质,这也就意味着还建房为经适房属性。

扩展资料:

还建房与市面上的商品房的不同:

1、取得方式不同:商品房是通过货币交易的形式来购买的,而还建房主要是以补偿形式取得。

2、土地性质不同:大多数的还建房是政府划拨土地去建造的,土地性质为划拨地,而商品房全部是出让地。

3、交易税费不同:土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的,而商品房没有这笔费用。

参考资料来源:百度百科-还建房

还建房可以买卖,但也要根据具体的还建房的性质来看,还建房的买卖具有一定的风险。

还建房分为两种:区别的重要依据就是土地类型和土地所有人。如果土地所有人为集体,那么就是小产权房;如果具备土地使用权证,是通过出让或划拨的方式取得的建设用地,并且具备开发所需要的五证。那么这样的房屋是具备办理产权证的条件的,只是看开发商何时办理的问题。一般来说农村在集体土地自建的还建房都是小产权房,购买这样的房屋本身就是风险很大的,因为小产权房在法律上没有保障。

现在办理还建房买卖多数通过仲裁和公证来办理,但这样的过程也不完全能保障购房者的权益。还有一种办法比较保险,就是在拆迁早期,将拆迁协议更名,即可保障产权问题,不过此时还建房实体看不到,也存在一定风险。

还建房能上市交易的一般分为两种,一种是经适房,要合同满5年才能上市交易;一种是还建商品房小区,可自由上市交易。

所以在购买还建房的时候,首先要弄清楚该小区的还建房是否可以买卖,是什么性质的,然后再考虑是否能够购买!

向私人购买还建房,而且没有房产证,可行吗?求专业人士详细指导。谢谢!

十分明确的跟你说,不要买。

还建房无房产证、无土地使用权。

1、没有房产证,不能正常交易;

2、你与户主立定的合同法律效力狠小,几乎无用;

3、即使与户主不产生房产纠纷,如果以后要拆,你什么也不会得到。

4、拆迁如果要赔偿,最多赔给原户主,与你无关。(你只能把这房子扛走,如果可以的话)

5、还建房的居民鱼龙混杂,社区安全不好。

补充点吧:

其实我也建议不要买。但是、由于近年来国情的问题,房价普遍偏高,人均收入又偏低,很大一部分购买房人群,不具备购买商品房的资本,因此这种无产权的房子也逐渐浮出水面,成交量更是成倍数的增长。毕竟同比率下无产权房屋要便宜很多。

chouchou9123 也说到,如果碰到拆迁,征用等情况,你买到这样的无证房子,危险性是很大的,拆迁工作,针对的永远是房屋登记处的户主(也就是房地局的产权证名字,村委会的土地使用证的名字,地契名字等)你要想得到补偿必须去找原业主协商,好的情况帮你办了,不好了,要你点钱,要你点房,甚至直接退还你原购房款都让你有苦说不出。

正常的无产权证买卖协议,是起不到法律作用的,因为这样房子,根据法律规定就不能交易。

但是 . .. . 嘿嘿,哥们给你出个主意,只要你能让原业主,给你出示一些证明,并到正规的公证处公证,这样的房子是有可操纵性的 ... . 比如:欠款抵债(要注明不在深究) 朋友赠与(注明不在深究) 说白了,你现在要的就是他的一个证明、可以做公证的证明,这样即便遇到拆迁、征地、占用等情况,你只需要拿出 公证书原件,复印件,你的省份证原件,复印件,原业主的身份证复印件,你完全可以全权处理房屋的拆迁等一切手续

公证重点:

1,双方省份证号码

2,身份证名字

3,公证日期

4,记住这句话,或类似的表达,必须在公证书上明确指出:

该房屋由于XXXXX原因,XXX(原房主名字)现转让XXXXXXXXXXX(房屋坐落或者说是地址)于XXX(你的名字),自公证日起,此房的一切权力(可以自己写什么权力,比如转让权、赠予权、租赁权等)均归XXX(你的名字)所用,如此房出现违法,违纪等情况,均与原业主XXX(原房主名字)无关。如遇到拆迁,征用,占地等情况,此房的一切谈判权、协商权、收益权、分配权均归XXX(你的名字)所随意支配。如原业主XXX(原房子名字)阻拦或者私自挪用上述权限,影响到XXX(你的名字)的正常生活,房屋收益等情况,原房主XXX(原业主名字)按违约处理。

注明:

违约责任你们可以自己拟定,当然建议你直接拟定为,违约当时,房屋市场或社会收益价格的双倍赔付。

只要你能让原业主签订上述类似协议,并公证,公证书要5份,双方各2份,一份备档。(其实用不了这么多公证书。相信哥,不会让你吃亏的),保证你踏踏实实买房,踏踏实实住房,踏踏实实转让(前提是有人敢买你转让的房子,遇到拆迁,就你和原业主管用)踏踏实实拆迁。

当然你要是有钱可以承受买到商品房(也就是私产带证的房子),还是建议你买带产权证的,毕竟简单明了,安全,可靠。

另外温馨提示,我上述公证内容仅供参考,根据个人、地域、政策的不同,希望你可以多家改正,最后希望你可以买到称心如意的房子 ...

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